纽约(CNN)——去年3月，当美联储启动加息行动时，房地产市场的反应不出所料——抵押贷款利率攀升，最终导致房价下跌。
但在经历了10次加息后，房地产市场——传统上对利率最敏感的经济领域之一——已经完全不可预测了。
“这造成了很多混乱，”Zillow的高级经济学家奥尔夫·迪翁盖伊(Orphe Divounguy)说。
抵押贷款利率可能已经见顶，但房价仍在上涨
自去年3月以来，美联储已将基准利率提高了5个百分点，以帮助降低处于40年来最高水平的通胀。
当美联储提高利率时，银行之间的隔夜贷款利率也会上升。银行和其他金融机构通过对抵押贷款、信用卡、汽车贷款和其他贷款收取更高的利率，将更高的借贷成本转嫁给消费者。从理论上讲，消费者对此的反应是削减支出，这意味着企业不能像以前那样提高价格。
根据房地美(Freddie Mac)的数据，在美联储于2022年3月16日宣布首次加息之前，自2019年5月以来，30年期固定抵押贷款的平均利率从未超过4%。在美联储加息决定的预期下，利率开始上升，并在首次加息后立即攀升至4.42%。随后，抵押贷款利率随着美联储的加息而继续攀升，直到11月，抵押贷款利率达到7.08%的峰值，尽管此后又有四次加息。
抵押贷款利率在连续数周下降后，最近开始走高。房地美(Freddie Mac)周四公布，截至7月6日当周，抵押贷款利率达到6.81%，为今年以来的最高水平。
但全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示，5月份成屋价格中值为396,100美元，较上年同期下降3.1%。不过，本月房价中值上涨2.6%，为连续第四个月上涨。5月份新房的中位数价格为416,300美元。美国人口普查局(US Census Bureau)的数据显示，这一数字较去年5月下降了7.6%，但环比增长了3.5%。
为什么抵押贷款利率不再对美联储加息做出反应?
富国银行(Wells Fargo)高级经济学家查尔斯?多尔蒂(Charles Dougherty)表示，美联储的货币政策是影响抵押贷款利率的众多因素之一。
另一个重要因素是10年期美国国债收益率，这往往是抵押贷款利率的风向标。但近几个月来，10年期美国国债和30年期固定抵押贷款利率之间的利差已经扩大。
多尔蒂说，这是经济前景不确定的结果。通胀率仍高于美联储2%的目标，这意味着央行可能会实施更多加息。但他说，在不完全了解进一步加息可能对经济产生的全面影响的情况下，美联储可能会无意中引发经济衰退。
"长期利率不仅预示着美联储的下一步行动，还预示着未来十年利率的潜在走势，"房地美副首席经济学家Len Kiefer表示，"抵押贷款利率可能会对美联储的下一步利率行动做出反应，但这可能看起来与事实不符。"
“例如，如果市场得出结论，认为未来加息的可能性较小，这可能会对抵押贷款利率造成下行压力。在这种情况下，即使政策利率上升，抵押贷款利率也可能下降，”基弗告诉CNN。
更高的抵押贷款利率减少了房屋库存
从理论上讲，当抵押贷款利率上升时，房价应该会下跌，因为它提高了拥有住房的成本，从而减少了需求。但这并没有发生。
基弗说，部分原因是美联储加息后出现的抵押贷款利率上升造成了主要的锁定效应。
在大流行开始时，美联储将利率降至接近零的水平，希望在企业关闭、工人呆在家里以避免感染或传播新冠病毒之际刺激美国经济。在如此低的利率下，房主和购房者能够以低至2%的利率进行再融资或购房。
随着抵押贷款利率接近7%，这一切都改变了。出售可能意味着放弃较低的抵押贷款利率，获得可能翻倍的利率。
基弗说:“许多现有房主发现，很难放弃利率低于4%的抵押贷款，转而购买利率高于6%的抵押贷款。”这促成了住房库存的下降。
由于许多房屋的价格仍高于疫情前的价格，房主几乎没有动力出售。
多尔蒂说:“在可预见的未来，供应似乎会停滞不前。
住房库存，即活跃房屋上市数量，比疫情前下降了三分之一。根据Realtortgd的数据，截至6月，已有近61.4万套现房上市，而2020年2月的数据为近92.8万套。
Divounguy称，在许多方面，楼市仍在努力从大衰退中复苏。大衰退导致近10年的新屋建设低迷。当抵押贷款在2020年降至3%以下时，房屋建筑商开始回升，但速度不足以满足大流行需求的激增。
房屋库存可能会下降得更低，因为“春季的房源流量低，加上购房需求，”Zillow的迪翁盖伊告诉CNN。他补充说，最重要的是，住房需求仍然很高，因为劳动力市场仍然如此强劲，工人的收入继续高于疫情前。
Divounguy说:“这说明了房地产市场目前看起来有点奇怪的关键所在。”
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